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Herencia y Sucesión en España – Particularidades en herencias internacionales
Una planificación sucesoria bien pensada puede evitar descontentos y conflictos. Quienes posean bienes en España o tengan familiares en ambos países deberían tener en cuenta las particularidades del derecho sucesorio español con antelación.
El derecho sucesorio en España no solo se rige por el Código Civil español (CC), sino que en una serie de provincias y territorios también se aplica el derecho foral (ordenamientos jurídicos parciales). Para generar una visión general inicial, las siguientes preguntas y respuestas se refieren predominantemente a la situación legal según el Código Civil general (CC).
Nuestra firma asesora desde hace muchos años a clientes en planificaciones sucesorias y herencias internacionales con conexión a España.
Le ayudamos desde la evaluación legal hasta la tramitación completa de la herencia, y nos encargamos de la comunicación con autoridades, notarios y bancos en ambos países.
Hemos reunido las preguntas y respuestas más importantes para ti.
¿Qué legislación se aplica en caso de sucesión de un ciudadano alemán en España? ¿Hay que pagar el impuesto de sucesiones según la legislación española en materia de sucesiones?
Los testadores alemanes pueden y tienen permitido otorgar testamentos notariales en España. A menudo se elige esta opción para disponer de bienes en España sin que los herederos tengan que iniciar un procedimiento de declaración de herederos en Alemania. Sin embargo, el testamento español no puede ser un medio para que el testador eluda los derechos de los herederos forzosos (como, por ejemplo, la legítima).
En algunos casos, las oficinas del registro de la propiedad españolas todavía exigen el certificado de herencia alemán a pesar del testamento español (por ejemplo, en las Islas Baleares).
Un testamento o contrato sucesorio otorgado en Alemania no suele ser reconocido directamente en España. Los testamentos mancomunados son inadmisibles según las disposiciones del Código Civil. El testamento mancomunado, por ejemplo, no existe en España.
El reconocimiento de un certificado sucesorio no presenta problemas. La autoridad española quiere saber quién es el heredero, no por qué alguien lo es. La confirmación correspondiente la proporciona el certificado sucesorio alemán. Para determinar la última voluntad del causante sin lugar a dudas, se pregunta además si el causante ha dejado un testamento notarial en España. Aquí es posible realizar una consulta al Ministerio de Justicia de Madrid. Allí el heredero puede averiguar si el causante ha dejado un testamento notarial en España o no, y en caso afirmativo, cuándo, dónde y ante qué notario. El heredero debe presentar un certificado del Ministerio de Justicia de Madrid para la aceptación de la herencia.
Un testamento español puede ser redactado de forma ológrafa y manuscrita (llamado testamento ológrafo, arts. 688-693 CC). Esta forma de testamento debe incluir el lugar, la fecha (día y hora) y la firma. No es necesario acudir a un notario. Los extranjeros pueden redactar este tipo de testamento en su lengua materna (art. 688 CC). Dado que este testamento no se inscribe en el registro de testamentos ni se formaliza ante notario, no se recomienda elegir este tipo de testamento debido a las incertidumbres que conlleva.
También se puede otorgar un „testamento abierto“ (Abierto, art. 694 – 705 CC). Este debe realizarse ante notario competente (en casos especiales se necesitan dos testigos).
El „testamento cerrado“ (Cerrado, art. 706 – 715 CC) debe ser entregado personalmente por el testador al notario competente. Este sella y guarda el testamento sin leerlo y solo lo abre después de la muerte del testador.
Además, existen el testamento militar y el testamento marítimo (arts. 716-731 CC).
Normativa en materia de sucesiones: ¿qué hay que tener en cuenta?
Es gibt möglicherweise keinen richtigen Zeitpunkt für Regelungen testamentarias. Pero sí hay una recomendación general:
Los aspectos relacionados con el derecho sucesorio deben tenerse en cuenta ya en el momento de realizar inversiones importantes en España, o incluso antes, por ejemplo, a la hora de adquirir un inmueble. Además, por regla general, es recomendable tener resueltas las cuestiones sucesorias antes de cumplir los 60 años.
¿De qué forma puedo, como testador, disponer de mi herencia? ¿Testamento español o alemán?
Los testadores alemanes pueden y tienen permitido otorgar testamentos notariales en España. A menudo se elige esta opción para disponer de bienes en España sin que los herederos tengan que iniciar un procedimiento de declaración de herederos en Alemania. Sin embargo, el testamento español no puede ser un medio para que el testador eluda los derechos de los herederos forzosos (como, por ejemplo, la legítima).
En algunos casos, las oficinas del registro de la propiedad españolas todavía exigen el certificado de herencia alemán a pesar del testamento español (por ejemplo, en las Islas Baleares).
Un testamento o contrato sucesorio otorgado en Alemania no suele ser reconocido directamente en España. Los testamentos mancomunados son inadmisibles según las disposiciones del Código Civil. El testamento mancomunado, por ejemplo, no existe en España.
El reconocimiento de un certificado de herencia es sencillo. La autoridad española quiere saber quién es el heredero y no por qué alguien se convirtió en heredero. La confirmación correspondiente se realiza mediante el certificado de herencia alemán. Para determinar la última voluntad del causante sin lugar a dudas, se pregunta además si el causante ha dejado un testamento notarial en España. Aquí es posible una consulta al Ministerio de Justicia de Madrid. Allí el heredero puede averiguar si el causante ha dejado un testamento notarial en España o no, y en caso afirmativo, cuándo, dónde y ante qué notario. El heredero debe presentar un certificado del Ministerio de Justicia de Madrid para la aceptación de la herencia.
Un testamento español puede ser redactado de forma ológrafa y manuscrita (llamado testamento ológrafo, arts. 688-693 CC). Esta forma de testamento debe incluir el lugar, la fecha (día y hora) y la firma. No es necesario acudir a un notario. Los extranjeros pueden redactar este tipo de testamento en su lengua materna (art. 688 CC). Dado que este testamento no se inscribe en el registro de testamentos ni se formaliza ante notario, no se recomienda elegir este tipo de testamento debido a las incertidumbres que conlleva.
También se puede otorgar un „testamento abierto“ (Abierto, art. 694 – 705 CC). Este debe realizarse ante notario competente (en casos especiales se necesitan dos testigos).
El „testamento cerrado“ (Cerrado, art. 706 – 715 CC) debe ser entregado personalmente por el testador al notario competente. Este sella y guarda el testamento sin leerlo y solo lo abre después de la muerte del testador.
Además, existen el testamento militar y el testamento marítimo (arts. 716-731 CC).
¿Qué se puede regular en un testamento?
En el Derecho español, el contenido posible se corresponde en gran medida con las normas que se conocen en Alemania. Se pueden nombrar herederos, otorgar un legado, supeditar un nombramiento de heredero a una condición o a un plazo, dictar una orden de partición o designar a un albacea.
¿Quién puede heredar? ¿A quién le corresponde la legítima?
Al igual que en el derecho alemán, la libertad de testar tiene una limitación en forma de derecho a una legítima. Los hijos y sus descendientes, o en su defecto los padres, así como el cónyuge supérstite tienen derecho a una participación mínima en la herencia. Esto no puede ser privado eficazmente por el testador mediante testamento.
En España, la legítima de los hijos es generalmente de 2/3 de la herencia. La de los padres es ½. El cónyuge recibe como legítima un derecho de usufructo según se determina en los arts. 834 y ss. CC.
En caso de que el causante fallezca sin dejar testamento o si el testamento dejado no es válido, la sucesión legal según el art. 912 CC decidirá subsidiariamente quién heredará al causante. Según el art. 807 CC, los hijos y descendientes tienen derecho a la legítima. Si no los hay, los padres o ascendientes. Además, existe la legítima del cónyuge.
Para la privación de la legítima deben concurrir determinadas causas fijadas por ley, que deberán ser examinadas en cada caso por un abogado español.
¿Cómo se puede aceptar o rechazar una herencia? ¿Cómo se calcula el impuesto de sucesiones?
Según el derecho alemán, no se requiere una aceptación de herencia explícita o expresada. El heredero asume la posición jurídica del causante prácticamente de forma automática tras el fallecimiento de este.
Según el Derecho sucesorio español, el heredero suele aceptar expresamente su parte de la herencia mediante una declaración notarial de aceptación de la herencia y la incorpora a su patrimonio (aceptación y adjudicación de la herencia).
Especialmente si hay inmuebles españoles en la herencia, el heredero del causante alemán debe otorgar una escritura notarial en la que acepte la herencia. Solo mediante dicha escritura el heredero podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad español como nuevo propietario del inmueble español.
Debido al valor especificado en la escritura, se calculan y pagan los impuestos sucesorios. Para evitar posibles recargos por demora, la declaración notarial debe ser firmada y los impuestos pagados dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento del causante.
En el marco de este documento, también se transfiere la legítima mediante la participación del o de los herederos con derecho a la legítima.
¿Qué hacer si la herencia solo incluye activos bancarios?
Siempre que en una herencia española solo haya activos bancarios, es suficiente que los herederos elaboren un inventario privado de los bienes bancarios heredados, basándose en un certificado del banco o bancos sobre los activos bancarios existentes en el momento del fallecimiento.
Este resumen y el comprobante del impuesto de sucesiones pagado se presentarán junto con el certificado de herencia al banco español.
IMPORTANTE Por regla general, el pago de los activos bancarios a los herederos no se llevará a cabo hasta que el banco haya recibido los justificantes del pago del impuesto de sucesiones.
En algunos casos, los herederos solo pueden pagar el impuesto de sucesiones con los activos bancarios de la masa hereditaria. A petición, la obligación tributaria puede saldarse con el patrimonio bancario del causante.
¿Qué documentos son necesarios para poder aceptar la herencia?
• Certificado de defunción, apostillado y traducido o certificado de defunción internacional
• Certificado de herencia traducido y apostillado
• Número de identificación fiscal español del fallecido y de los herederos
• Pasaportes o documentos de identidad del fallecido y de los herederos
• Documentos de contrato de compraventa de bienes inmuebles españoles
Debido a la complejidad y la consideración de las circunstancias individuales, la asesoría legal por parte de un experto se recomienda en la mayoría de los casos de herencia o legado. Esto asegura un acuerdo adecuado de sucesión patrimonial en forma de transferencias de patrimonio en vida y por derecho de herencia, en beneficio de todas las partes involucradas, de manera temprana.
¿Qué ley se aplica a la tramitación de la sucesión cuando un causante español fallece en Alemania?
A partir del 17.08.2015, con la nueva ordenanza sobre sucesiones, se aplicará el derecho sucesorio del país en el que el causante tuviera su „última residencia habitual“. Los indicios para determinar la residencia habitual son los lazos sociales/familiares, el trabajo, los bienes, el idioma y el domicilio.
Sin embargo, cabe señalar que todos los activos ubicados en España están sujetos a la legislación española sobre el impuesto de sucesiones.
¿Cómo puedo averiguar si existe un testamento en España después del fallecimiento?
Esto se puede consultar en el Registro Central de Últimas Voluntades de Madrid, en el Ministerio de Justicia.
¿Las autoridades españolas aceptan poderes notariales que perduran tras el fallecimiento?
El art. 1732 del Código Civil Español establece que un poder español se extingue con la muerte del poderdante. En Alemania, en cambio, no existe una norma tan concreta; según el § 168 del BGB, esto debe determinarse mediante la interpretación del caso individual. Sin embargo, en general, se puede afirmar que un poder alemán, cuando se aplica la ley de sucesiones alemana, conserva su validez incluso después de la muerte.
¿Qué función tiene el notario en caso de herencia en España?
A diferencia de Alemania, en España se requiere una llamada aceptación y adjudicación de herencia, que se realiza ante un notario español. Solo con esta escritura se puede realizar el cambio de titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad.
¿Qué se debe tener en cuenta al heredar bienes inmuebles de España?
Cuando existe una comunidad hereditaria, se recomienda, antes de la aceptación de la herencia en España, regular la herencia mediante un contrato de partición entre los herederos. También se debe elegir cuidadosamente el valor del inmueble que se fijará en la escritura de aceptación de la herencia.
¿Se debe pagar el impuesto sobre sucesiones tanto en Alemania como en España?
Si bien existe un acuerdo para evitar la doble imposición entre España y Alemania, que tiene la finalidad de evitar la doble imposición en la medida en que los impuestos pagados en España sean acreditados al impuesto alemán.
En una herencia transfronteriza se aplica el llamado método de imputación, que tiene como objetivo evitar o al menos reducir la doble imposición. A solicitud, el impuesto extranjero pagado por el adquirente se imputará al impuesto alemán sobre sucesiones si los bienes extranjeros también están sujetos al impuesto alemán sobre sucesiones y no han transcurrido más de cinco años.
¿Cuáles son los ámbitos de aplicación de la Ley española del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y cuáles son las regulaciones de las comunidades autónomas?
El impuesto sobre sucesiones y donaciones español se aplica en toda España. Una excepción son el País Vasco y Navarra, que tienen sus propias leyes de sucesiones y donaciones.
Las comunidades autónomas de España tienen, en cierta medida, competencia legislativa propia en materia de derecho fiscal sobre sucesiones y donaciones, por ejemplo, en lo referente a las exenciones. Todas las comunidades autónomas han hecho uso de ello.
Desde el 1.1.2015, el adquirente no residente en España puede optar por la aplicación del derecho de una comunidad autónoma en los términos siguientes:
- Si el causante residía en una comunidad autónoma, el adquirente, si este no reside en España pero sí en un Estado miembro de la UE, podrá optar por el derecho de la comunidad autónoma en la que residía el causante.
- Si el causante no residía en España, sino en otro Estado de la UE, el contribuyente puede solicitar la aplicación del derecho de la comunidad autónoma española donde se halle la mayor parte del patrimonio en España, en valor.
¿Cuándo vence el impuesto sobre sucesiones?
A más tardar seis meses después del fallecimiento del causante, se debe pagar el impuesto de sucesiones en España.
¿Cuándo prescribe el impuesto sobre sucesiones español?
El plazo de prescripción del impuesto de sucesiones español es, en principio, de 4 años a partir del final del plazo para el pago voluntario. Este, a su vez, es de 6 meses a partir del fallecimiento.
Nuestros servicios en derecho sucesorio español
Debido a nuestra experiencia en asuntos hereditarios internacionales, le asesoramos y atendemos con gusto en todas las cuestiones relacionadas con el derecho sucesorio germano-español. Nuestra firma en Karlsruhe cuenta con muchos años de experiencia en asesoramiento de derecho sucesorio, desde la redacción de testamentos notariales y pactos sucesorios que cumplan con la forma legal hasta la completa liquidación de casos de herencia.
Especialmente en casos de herencia con conexión española, le brindamos asistencia y le apoyamos, por ejemplo, en cuanto a las obligaciones fiscales hereditarias, todas las actividades administrativas necesarias, aclaramos todos los asuntos necesarios en relación con el impuesto sobre sucesiones, acompañamos a nuestros clientes a las firmas notariales de aceptación de herencias y garantizamos la correcta transmisión de la propiedad de bienes inmuebles o participaciones sociales a favor de los herederos.
Asimismo, actuamos de forma preparatoria asesorando en la redacción de testamentos tanto en Alemania como en España, con el fin de minimizar las desventajas temporales y financieras de la tramitación de una herencia con bienes situados en España.
Asesoramos sobre la configuración contractual más ventajosa para la adquisición de bienes inmuebles en España, teniendo en cuenta, por supuesto, los aspectos fiscales y de derecho de familia de la adquisición en España.
• Preparación de testamentos, pactos sucesorios, legados y otras disposiciones de última voluntad
• Procedimientos sucesorios y litigios sucesorios
• Adaptación y revisión del testamento alemán o español
• Asesoramiento en derecho sucesorio español, alemán y europeo
• Asesoramiento en materia de impuestos de sucesiones y donaciones
• Cálculo del Impuesto sobre Sucesiones en España
• Planificación patrimonial fiscalmente ventajosa
• Tramitación completa de herencias en España y Alemania
• Dirección de procesos en todos los tribunales y instancias españolas (procedimientos de declaración de herederos, reclamación de legítimas, disputas hereditarias, partición de herencias)
Sucesión empresarial
Ya sea que desee planificar su patrimonio con anticipación o como heredero necesite ayuda con la tramitación:
Le acompañaremos como contacto personal durante todo el proceso.
Nuestro objetivo es explicarle de forma comprensible las complejas cuestiones de herencia germano-españolas y acompañar su ejecución de manera eficiente y legalmente segura.
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• El agente recomienda al mismo abogado (por regla general, el del vendedor) para la tramitación.
• A través del agente se recomienda el abogado con el que siempre se trabaja.
• Mediante el agente se comunica que usted no necesita un abogado y que él se encarga de todo para usted
• Mediante el agente se comunica que conoce a un buen notario
• Evite cualquier tipo de conflicto de intereses y déjese asesorar por un abogado independiente, colegiado en España, que vele exclusivamente por sus intereses como cliente.
• En el caso de un abogado recomendado por el agente inmobiliario, se puede suponer que los intereses del agente y del abogado van en la misma dirección: una venta rápida y ágil del inmueble. Un examen jurídico detallado, necesario en algunas situaciones, puede quedar un poco de lado en tal constelación. Si aun así surgen cuestiones de responsabilidad del abogado, estas tendrán que resolverse posteriormente ante los tribunales españoles con un alto coste de tiempo y dinero.
• El interés original y legítimo de un agente inmobiliario es la venta de la propiedad. Sin embargo, un agente inmobiliario no puede ni debe ofrecer asesoramiento jurídico.
Sin embargo, confiar únicamente en el contrato de compraventa notarial y en la gestión por parte de la notaría —como es habitual en Alemania— puede tener graves consecuencias en España.
• En la compraventa de inmuebles en España, recomendamos realizarla siempre con un abogado independiente o un despacho especializado. ¡Así podrá excluir desagradables „efectos secundarios“!
A pesar de la creciente europeización, existen en parte grandes diferencias entre el derecho inmobiliario alemán y el español y las consecuencias fiscales asociadas al mismo.
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Adquisición y enajenación de inmuebles: el derecho inmobiliario en España
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España?
Es recomendable contar con un abogado para la compra de una vivienda en España. Lo ideal es que tenga conocimientos tanto del Derecho español como del alemán. El abogado puede revisar el inmueble que se va a adquirir y el contenido del contrato, así como encargarse de los trámites, como, por ejemplo, ponerse en contacto con un notario adecuado. Además, por lo general, le asesorará a lo largo de todo el proceso. Sin asesoramiento jurídico, existen riesgos que se pueden evitar.
¿Por qué debería elegir un abogado en lugar de un notario?
El notario en España, a diferencia de Alemania, no tiene competencias tan amplias. Por ejemplo, no está autorizado a inscribir la escritura de compraventa elaborada por él mismo en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, una compraventa de inmuebles no puede tramitarse con seguridad jurídica sin un notario. Es recomendable consultar a un abogado, que se encargará entonces de contactar con el notario, ahorrando así mucho tiempo de coordinación.
¿Qué papel desempeña el notario en la compra de una propiedad en España?
El notario comprueba primero la capacidad jurídica y la identidad de las partes contratantes y a continuación expide la escritura pública de compraventa, por lo general sobre la base de un contrato de compraventa privado.
¿Qué es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en España (plusvalía municipal)?
Este impuesto se basa en el incremento oficial del valor del suelo (valor suelo) desde la compra hasta la venta. Se calcula a partir del valor catastral del suelo, fijado por el respectivo municipio. Sin embargo, este impuesto sobre el incremento de valor se exige por un período máximo de 20 años. El valor exacto se puede consultar en el ayuntamiento correspondiente. Para calcular la plusvalía, es necesario indicar la referencia catastral y la fecha de compra del inmueble.
Tras la venta del inmueble, la plusvalía debe pagarse a más tardar 30 días después de la formalización de la escritura pública de compraventa. Este impuesto debe ser pagado por el vendedor. ¡Trasladar este impuesto al comprador constituye un motivo de rescisión para el comprador!
¿Cómo se debe proceder al comprar una propiedad en España?
Antes de comprometerse legalmente de cualquier manera, debe asegurarse de que el vendedor esté realmente inscrito como propietario en el registro de la propiedad.
De lo contrario, más adelante, por ejemplo, si se va a vender el inmueble adquirido, pueden surgir problemas. Tras la elaboración de la escritura de compraventa, el abogado o notario se encarga de remitir la llamada „primera copia“ al Registro de la Propiedad. Sin embargo, la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad solo se realiza previa acreditación del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales. Por lo general, se dispone de un plazo de 30 días a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura para ello.
Con la compra de un inmueble surgen, además del impuesto de transmisiones patrimoniales, otras obligaciones fiscales. En España se requiere para ello un número de identificación fiscal, el llamado „Número de Identificación de Extranjeros“ (N.I.E.). Dicho número puede ser solicitado por el abogado contratado o, con algo más de esfuerzo, en los consulados de España en Alemania.
¿Cuál es la diferencia entre una compra inmobiliaria personal y la compra con una S.L. española?
A diferencia de una compra inmobiliaria personal, al adquirir un inmueble a través de la denominada „Sociedad de Responsabilidad Limitada“ (S.L. o también S.R.L.), comparable a la GmbH alemana, el comprador actúa como persona jurídica. De este modo, protege su patrimonio personal y puede mantener cierta anonimato. Sin embargo, tras una modificación legal en el año 2012, ya no se puede obtener ninguna ventaja fiscal con respecto al impuesto de transmisiones patrimoniales mediante este método.
Aquí encontrará información sobre la creación de empresas en España
¿En qué se diferencia la adquisición de un inmueble o terreno en España de la de en Alemania?
A diferencia de Alemania, un contrato de compraventa privado de un inmueble ya es válido y no requiere primero la transmisión (Auflassung) y la inscripción en el registro de la propiedad. Sin embargo, para poder hacer valer los derechos de propiedad frente a terceros, hay que estar inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad español. Por lo tanto, aunque el Registro de la Propiedad español tiene un carácter más bien meramente declarativo y una compraventa también puede llevarse a cabo sin inscripción, se recomienda encarecidamente la inscripción registral en España.
¿Es válido un contrato verbal en España?
A diferencia del derecho alemán, un contrato verbal sobre un inmueble es válido conforme al art. 1278 del CC (Código Civil español), ya que en España rige el principio de libertad de forma.
Pagos anticipados al vendedor: ¿cómo proceder?
En España, en los contratos de compraventa privados es habitual realizar un anticipo de aproximadamente el 10 % del precio de compra. El resto del precio de compra se abona únicamente al formalizarse la escritura pública de compraventa (véase, a este respecto, el artículo 1454 del CC).
Existen diferentes tipos de pago a cuenta, las llamadas „arras“:
• Pago a cuenta que confirma la celebración de un contrato vinculante (arras confirmatorias)
• Arras penales, que equivalen a una pena convencional, para obligar al comprador a cumplir el contrato
• Pagos a cuenta con carácter penalizador que otorgan a los compradores el derecho a rescindir el contrato, lo que implica, sin embargo, la pérdida de la cantidad entregada. El vendedor puede desligarse del contrato devolviendo al primer comprador el doble de dicha cantidad (arras penitenciales)
• En lugar de un pago directo al vendedor, gestión fiduciaria del anticipo por parte de un bufete de abogados hasta la firma de la escritura de compraventa notarial
¿Cuándo debe pagar las propiedades?
En principio, la entrega del inmueble se considera como el momento del pago, pero en ningún caso antes de la firma de la escritura notarial de compraventa.
Contrato de reserva con agentes inmobiliarios: ¿tiene sentido?
Un contrato de reserva es un contrato entre la parte vendedora y el interesado en la compra, mediante el cual la parte vendedora se compromete, previo pago de una cantidad de dinero, a no vender el inmueble a otro interesado. Por lo general, esto se hace con una cantidad específica que se descuenta del precio de compra cuando se formaliza el contrato de compraventa. Además, para contar con plena seguridad jurídica, es recomendable que el contrato sea redactado por un notario.
Para el comprador, un contrato de reserva de este tipo tiene sentido cuando tiene un interés real en el inmueble, pero aún existen obstáculos temporales para la celebración del contrato de compraventa notarial, como por ejemplo la consulta con el banco en relación con las posibilidades de financiación. Sin embargo, si este interés aún no es lo suficientemente concreto, es más bien desaconsejable celebrar dicho contrato, ya que es posible que el agente inmobiliario no devuelva la comisión pagada.
Es recomendable incluir al propietario en el contrato de reserva, ya que de lo contrario no se le impedirá vender la propiedad reservada para usted a un tercero.
Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad: ¿Cuáles son los requisitos en el derecho inmobiliario español?
Los requisitos esenciales son, por un lado, que el vendedor figure inscrito como (pre)propietario en el registro de la propiedad y que se hayan pagado los impuestos.
¿Cuánto es el impuesto de transmisiones patrimoniales en España?
El impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles varía según la comunidad autónoma, pero suele situarse entre el 7 % y el 10 %. Cuanto más cara es la vivienda, mayor es el tipo impositivo. Este impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de la escritura pública; de lo contrario, se aplicará un recargo por demora.
¿Qué gastos conlleva la compra de un apartamento vacacional en España?
Por lo general, el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (en el caso de inmuebles de nueva construcción, el IVA es del 10%)
¿Qué gastos adicionales surgen después de comprar una propiedad en España?
Los honorarios del notario y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo general, estos ascienden a aproximadamente el 1,5 % del precio de compra. Además, el impuesto sobre bienes inmuebles español que deben abonar los propietarios (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). El IBI se calcula a partir del valor catastral (comparable al „valor unitario“ alemán) del inmueble y del tipo impositivo fijado por el ayuntamiento.
¿Qué es un valor fiscal mínimo al comprar una propiedad en España?
El valor mínimo fiscal se rige por una base imponible municipal. Si el valor determinado es superior al precio de compra obtenido (y solo sobre este se pagan impuestos), hay que contar con una revisión de la situación por parte de las autoridades fiscales españolas.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre las ganancias de capital en España al vender un inmueble?
El impuesto sobre las ganancias de capital grava el beneficio obtenido en la venta de un inmueble. El beneficio se define como la diferencia entre el precio de compra registrado (más los gastos relacionados con la compra) y el precio de venta registrado. El porcentaje del impuesto sobre las ganancias de capital varía según se trate de residentes o no residentes.
El vendedor puede reducir este margen de beneficio presentando facturas que estén directamente relacionadas con la compra/venta del inmueble español (honorarios de agencia, impuesto de transmisiones patrimoniales, plusvalía municipal).
También cabe destacar que este impuesto debe ser calculado y pagado por los no residentes. Esta declaración debe presentarse dentro de los cuatro meses siguientes a la firma de la escritura pública de compraventa.
Los no residentes suelen pagar el 19% sobre el importe de las ganancias. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio total de venta y abonarlo a.
¿Cuáles son los errores más comunes al comprar una propiedad en España?
Los errores que se cometen al comprar una propiedad vacacional en España son diversos. A continuación, algunos errores frecuentes:
• Falta de verificación de que el inmueble está libre de cargas
• Falta de revisión del extracto del registro de la propiedad
• Cláusulas contractuales ocultas que, por ejemplo, excluyen la garantía por vicios ocultos
• Incumplimiento de cualquier derecho de adquisición preferente
• Impago de impuestos y las correspondientes sanciones, que son muy elevadas en España
• Formalien: errores de diseño más frecuentes al comprar
¿Qué impuestos se deben pagar al comprar una propiedad en España?
Impuestos únicos
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles
Impuestos anuales recurrentes
Impuesto sobre bienes inmuebles
- • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se aplica al valor de los terrenos rústicos y urbanos, tomando como base el valor catastral, y lo recauda el ayuntamiento competente; debe pagarse anualmente. Están sujetos al impuesto el propietario del inmueble, el titular del derecho de superficie y el usufructuario. El importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo fijan los ayuntamientos y oscila, en toda España, entre el 0,4 % y el 1,1 % para los terrenos urbanizados, y entre el 0,3 % y el 0,9 % para los terrenos no urbanizados.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender un inmueble en España?
¿Qué gastos adicionales surgen al comprar un inmueble en España?
En general, debería prever entre el 10 y el 15% del presupuesto para los gastos relacionados con la compra.
Todos los contratos inmobiliarios deben firmarse ante notario en España. Las tasas correspondientes están fijadas por ley y oscilan, según el precio de compra, entre los 800 y los 1000 euros. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad (comparable al libro de la propiedad alemanes), debe calcular entre 400 y 750 euros adicionales. Las tasas están fijadas por ley, al igual que en Alemania.
Una parte importante de los costes adicionales en la compra de una propiedad son los impuestos. El tipo y el importe de los impuestos aplicables dependen de si se trata de una propiedad de obra nueva o de una propiedad de segunda mano.
Si financia una parte del precio de compra a través de un banco español, deberá tener en cuenta además entre 350 y 600 euros para la tasación del inmueble. Para el contrato de préstamo también se generan costes notariales, costes de inscripción en el registro de la propiedad e impuestos de actos jurídicos documentados.
¿Qué documentos se necesitan para adquirir una propiedad en España?
Todo comprador de un inmueble en España necesita, a más tardar en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa, un número de identificación fiscal español. Si la compra se va a realizar mediante un préstamo hipotecario, la entidad de crédito mandará a realizar una tasación oficial del inmueble para determinar su valor y el límite de financiación.
Además, se recomienda abrir una cuenta bancaria española para que las facturas de la electricidad, el impuesto sobre bienes inmuebles y otras tasas aplicables puedan pagarse mediante domiciliación bancaria.
Nuestros servicios en derecho inmobiliario español
• Asesoramiento, atención y gestión completa de la compraventa de inmuebles
• Verificación previa a la compra de un inmueble o verificación de terrenos situados en España (por ejemplo, determinación de la titularidad mediante descripción catastral o nota simple del Registro de la Propiedad)
• Negociación, redacción, tramitación o revisión del contrato de compraventa conforme al derecho español (precontrato, contrato privado de compraventa, contrato de opción, escritura pública de compraventa o modalidades de pago a cuenta, etc.)
• Preparación de contratos inmobiliarios y tramitación completa del contrato de compraventa con todos los aspectos relacionados (notaría, registro de la propiedad, ayuntamiento, catastro, impuesto sobre bienes inmuebles, plusvalía, etc.)
• Asesoramiento sobre los diferentes impuestos que gravan o pueden gravar el contrato de compraventa de inmuebles (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, impuesto de actos jurídicos documentados, impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos)
• Asesoramiento sobre costes adicionales (gastos notariales, aranceles del registro de la propiedad)
• Elaboración de las declaraciones de impuestos correspondientes, pago de los impuestos vencidos, inscripción del contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad, cambio de la titularidad en el Catastro
• Donaciones de bienes inmuebles en España
• Representación en juntas de propietarios
• División de bienes inmuebles o subasta inmobiliaria
• Rescisión y resolución de contratos de compraventa españoles
• Procedimiento para la inscripción de superficie inmobiliaria adicional en el registro de la propiedad
• Procedimiento para la completitud de tractos sucesivos de dominio en el Registro de la Propiedad
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Entonces no dude en contactarnos.
Sus personas de contacto
Kelly Molina
Abogada
abogada española
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Derecho fiscal español
Le asesoramos en alemán y español en todos los asuntos de derecho fiscal español, alemán e internacional.
Gracias a nuestra experiencia, ayudamos tanto a residentes como a no residentes en cuestiones relacionadas con la doble imposición, así como con el impuesto sobre actividades económicas, de sucesiones, sobre la renta, el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales, sobre el patrimonio o sobre el incremento de valor de los terrenos.
Nuestros servicios en derecho fiscal español incluyen, entre otros:
• Declaración de la renta en España para no residentes
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) español
• Impuestos relacionados con la transmisión y adquisición de bienes inmuebles en España
• Impuestos en sucesiones hispano-alemanas
• Regularización de datos fiscales
• Asesoramiento en delitos de evasión fiscal según el derecho español y alemán
También asumimos la representación ante las autoridades fiscales españolas y ante los tribunales españoles.
Sus personas de contacto
Miguel Ribas
Abogado -
Abogado español
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Derecho Penal Español
La evitación de sanciones penales inminentes en una fase lo más temprana posible es el foco principal de nuestra actividad.
Le defendemos en este ámbito tanto en el derecho penal español como en el alemán, tanto ante los tribunales españoles como alemanes.
Para ello, el foco de nuestro bufete se centra en el ámbito de la delincuencia económica:
Nuestros servicios de asesoramiento y defensa penal abarcan, en particular, los siguientes ámbitos
- Delitos de estafa: estafa, apropiación indebida, administración desleal
- Robo de propiedad intelectual
- Derecho penal empresarial: Administración desleal del patrimonio, falsificación de documentos sociales, acuerdos abusivos y perjudiciales
- Delitos contra la hacienda pública y la seguridad social Derecho penal de la corrupción
- derecho de marcas
- Delitos de falsificación
- Blanqueo de capitales
- Delitos de insolvencia
Su persona de contacto
Kristin Fieberg
Abogado
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Procesamiento en España
Ribas & Partner mbB en Karlsruhe lleva a cabo para sus clientes desde Alemania todo tipo de procedimientos judiciales en España.
Nuestros abogados españoles pueden actuar ante todos los tribunales españoles en cualquier instancia.
Nuestros servicios en el derecho procesal español para usted
• Procedimientos civiles y penales
• Procedimiento de determinación
• Proceso monitorio
• Procedimiento para la ejecución de medidas cautelares
• Procedimiento de ejecución
• En asuntos de derecho administrativo: procedimientos de oposición y demandas ante el tribunal administrativo
Sus personas de contacto
Kristin Fieberg
Abogado
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Derecho español mercantil y de sociedades
¿Está planeando su expansión a España o desea constituir una sociedad allí? Le acompañamos en todos los pasos legales y fiscales, garantizando que su proyecto se asiente sobre unos cimientos sólidos desde el principio. Gracias a nuestra experiencia en el tráfico mercantil germano-español, recibirá un asesoramiento práctico y personalizado en un solo lugar.
Nuestros servicios en el derecho mercantil y de sociedades español
• Asesoramiento y ejecución de constitución de sociedades en España
• Modificaciones societarias, disoluciones y liquidaciones
• Asesoramiento en la puesta en marcha de una idea de negocio en España
• Asesoramiento para la constitución de una S.L. en España
• Notificación a las autoridades, inscripción en el registro mercantil y declaraciones a las autoridades fiscales
• Organización de juntas de socios y de accionistas
• Redacción de contratos de agencia y de distribución comercial
Su persona de contacto
Sergio Gómez
Abogado -
Abogado español
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Derecho de la competencia español
Nuestro despacho hispano-alemán en Karlsruhe asesora a clientes en todas las áreas del derecho de la competencia internacional. Para ello, nos encargamos tanto de la revisión de un proyecto empresarial imminente como de la representación ante las autoridades públicas de competencia.
Revisamos los contratos en busca de implicaciones de derecho de la competencia y le asesoramos sobre sus prácticas comerciales y de distribución, incluidas aquellas relativas a la competencia desleal o al abuso de posición dominante. Nos encargamos de las notificaciones de transacciones y acuerdos a las autoridades de competencia competentes y le asistimos en los procedimientos de competencia.
Nuestros servicios en derecho de la competencia español
• Contratos de compraventa
• Contratos de prestación de servicios y de obra
• Contratos de donación
• Contratos comerciales
• Contratos de agencia comercial
• Contratos de franquicia y distribución
• Contratos de concesionario
• Contratos de trabajo
Contratos de préstamo
El objetivo es hacer valer o impedir las siguientes pretensiones:
• Derecho a la cesación
• Derecho de desistimiento
• Derecho de réplica
• Derecho a la eliminación
• Derecho de información
• Derecho a indemnización por daños y perjuicios
Sus personas de contacto
Kristin Fieberg
Abogado
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Derecho de arrendamiento español
El derecho de alquiler español es asimismo parte de las áreas jurídicas del bufete Ribas Brutschy Abogados en Karlsruhe. En este ámbito, le representamos tanto como inquilino o arrendatario como en calidad de arrendador de casas, pisos y locales comerciales.
Nuestros servicios en derecho de alquiler español
• Revisión o redacción del contrato de alquiler, ya sea un contrato de arrendamiento de vivienda o un contrato de arrendamiento comercial
• Examen de reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios
• Posible inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad
• Señalar las posibilidades de finalización del contrato de alquiler español
• Derechos y obligaciones en la relación de alquiler (obras de conservación y de mejora)
Teresa Martín
Abogada - abogada argentina
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Derecho contractual español
El derecho contractual español es una parte esencial de nuestra actividad diaria. El asesoramiento continuo a empresas en relación con una gran variedad de contratos españoles de distinta índole es uno de los enfoques principales de nuestra actividad. Asimismo, nuestro despacho también asesora a particulares antes, después o durante la celebración de un contrato en España.
Creación, verificación y aplicación de:
• Contratos de compraventa
• Contratos comerciales
• Contratos de agencia comercial
• Contratos de franquicia y distribución
• Contratos de concesionario
• Contratos de obra y de servicios
• Contratos de trabajo
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