La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (RDGSJFP) ha revocado recientemente la negativa de un registrador de la propiedad a inscribir la compraventa de una finca por una pareja extranjera (resolución de 28/01/2025). El registrador de la propiedad había solicitado, en base al artículo 54 del Reglamento Hipotecario - Reglamento General, la notificación de la relación en la que cada cónyuge adquirió, considerando aplicable el régimen económico matrimonial de separación de bienes.

Sin embargo, la decisión confirma que, de conformidad con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario - regulación especial - basta con declarar que la adquisición tiene lugar de conformidad con el régimen económico matrimonial legal del país de origen. No se exige una declaración más precisa en el momento de la inscripción, sino sólo cuando el bien se vende o enajena posteriormente.

Según esta interpretación, el notario certificador sigue estando obligado a obtener información sobre la ley extranjera en la que se basa el matrimonio y, en consecuencia, el régimen económico matrimonial. Sin embargo, el notario ya no está obligado a conocer el contenido de esta ley o el régimen económico matrimonial específico de este matrimonio. Basta con declarar que el matrimonio está sujeto al régimen económico matrimonial legal de un determinado país.

Este criterio aumenta la seguridad jurídica, simplifica y agiliza el registro de propiedades en España, especialmente cuando a los compradores se les aplica una legislación inmobiliaria extranjera.

Este hecho debe tenerse en cuenta no sólo antes de la compraventa de la propiedad, sino también en situaciones en las que la transferencia de propiedad no se ha registrado correctamente debido a un error u omisión. Un ejemplo típico: Sólo uno de los dos cónyuges -casado en régimen de gananciales- adquiere una propiedad española (...) pero la inscripción en el registro de la propiedad español se hace entonces a nombre de ambos cónyuges.