Muchos alemanes compran propiedades en España, a menudo a través de una sociedad española (por ejemplo, una "S.L."). Parece una idea inteligente para ahorrarse impuestos. Pero tenga cuidado: si usted mismo utiliza la propiedad sin pagar un alquiler adecuado, podría ser rápidamente el blanco de las autoridades fiscales. A esto se le llama reparto oculto de beneficios (vGA), y puede salirte caro.
¿Qué significa "distribución de beneficios ocultos"?
Existe un reparto de beneficios ocultos si una empresa su accionista (es decir, un accionista) recibe una ventaja que no daría a un tercero. Esto ocurre, por ejemplo, cuando alguien utiliza un inmueble propiedad de su empresa gratuitamente o a un precio demasiado bajo. Esto ahorra dinero al accionista, y el Estado lo reconoce como beneficio imponible.
¿Por qué es tan importante el tema ahora?
Una reciente sentencia del Tribunal Fiscal Federal (BFH) ha reavivado el debate. El caso afectaba a accionistas alemanes que habían adquirido un inmueble en España a través de una sociedad (S.L.). En un principio, el inmueble se destinó al alquiler, pero posteriormente se siguió utilizando de forma privada sin pagar alquiler. La Agencia Tributaria alemana consideró que se trataba de una distribución oculta de beneficios y exigió un impuesto adicional.
El BFH dictaminó que el mero hecho de que la propiedad pudiera utilizarse teóricamente no constituye automáticamente una VGA. Sin embargo, la utilización sin un alquiler adecuado sigue siendo un riesgo importante, especialmente en España, donde las autoridades fiscales examinan muy de cerca estos casos.
¿Hasta qué punto son estrictas las normas en España?
En España, las normas suelen ser más estrictas que en Alemania. Si es propietario de un inmueble a través de su empresa y lo utiliza usted mismo, debe pagar a la empresa un alquiler de mercado. Este alquiler no solo debe cubrir el precio habitual del alquiler, sino también todos los gastos del inmueble (por ejemplo, gastos de financiación e impuestos).
Si no se paga alquiler o se paga muy poco, las autoridades españolas supondrán que se está obteniendo una ventaja, lo que se considerará una distribución oculta de beneficios. La consecuencia: elevados impuestos atrasados y, posiblemente, incluso sanciones.
¿Cuáles son las consecuencias?
Si se establece un reparto oculto de beneficios, puede resultar caro:
a) Impuesto sobre la renta: La prestación "regalada" (por ejemplo, el alquiler impagado) se considera renta y debe tributar.
b) Impuesto de sociedades: La empresa también debe tributar por este beneficio.
c) Intereses y sanciones: También pueden devengarse intereses sobre los pagos adicionales y, en casos graves, incluso sanciones por evasión fiscal.
¿Cómo puede protegerse?
Si posee una propiedad en España a través de una empresa o está pensando en comprar una, hay algunas cosas que debe tener en cuenta:
- Paga el alquiler: Paga siempre a tu empresa un alquiler razonable por el uso de la propiedad, y hazlo con regularidad.
- Acuerdos por escrito: Ponlo todo por escrito, por ejemplo, en un contrato de alquiler con tu empresa.
- Precios estándar de mercado: Haz que comprueben si el alquiler se corresponde realmente con lo que se cobraría en el mercado libre.
- Documentación: Conserve todos los documentos, como extractos bancarios, contratos de alquiler o dictámenes periciales sobre el valor del inmueble.
- Busque asesoramiento: Busque asesoramiento de un experto que conozca las normas fiscales de Alemania y España.
¿Por qué es tan importante?
Las agencias tributarias de Alemania y España colaboran estrechamente e intercambian información. Si algo va mal, se descubre rápidamente y puede salir caro.
Conclusión
Cualquiera que posea o quiera comprar una propiedad española a través de una empresa debe estar bien informado y ser cuidadoso. Utilizar la propiedad sin un alquiler adecuado puede considerarse una distribución oculta de beneficios, con costosas consecuencias.
Sin embargo, con una buena planificación y asesoramiento profesional, puede evitar muchos problemas y disfrutar de su propiedad sin preocupaciones.
